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Le bail de la pharmacie d’officine
Le fonds de commerce de la pharmacie d’officine est souvent exploité dans un local loué au titre d'un bail.
Un élément essentiel du fonds de commerce
Le bail mérite qu'il lui soit consacré une étude particulière :
Contrôle du respect de ses dispositions par le vendeur de la pharmacie
La sanction du non-respect du bail ou de la loi est, en effet, sévère puisque les conséquences d'une faute commise par le vendeur avant la cession seront supportées par l'acquéreur, et peuvent aller jusqu'à la résiliation du bail ou le refus de renouvellement.
La cession du bail commercial
Le bail est librement cessible. Toutefois, le contrat de bail peut contenir des dispositions particulières qui réglementent les modalités de cession du droit au bail. Par exemple, certains baux disposent que toute cession est subordonnée à l’accord préalable et par écrit du bailleur. La méconnaissance ou le non-respect de cette condition rendrait la cession du bail inopposable au bailleur et constitue pour lui un motif valable de non-renouvellement et surtout une occasion de faire jouer la clause résolutoire, c’est-à-dire l’annulation du bail.
Examen détaillé des clauses ne convenant pas à l'acquéreur de la pharmacie
Il est alors prudent d'insérer dans la promesse de vente une condition suspensive à l'effet d'obtenir du propriétaire soit un nouveau bail, soit un avenant contenant les modifications jugées nécessaires.
Ce qu'il faut vérifier à la loupe
L'objet du bail : les biens loués doivent faire l'objet d'une définition précise.
La destination des locaux : le bail doit prévoir de manière précise les activités qui y sont autorisées. Vérifiez qu'il ne comporte pas de liste limitative concernant des activités péri pharmaceutiques ; certaines activités (rayon optique, audioprothèse…) étant expressément autorisées, avec la possibilité d'en adjoindre d'autres.
Le prix des loyers et leur révision, la date de renouvellement du bail : il faut s'assurer que l'acquéreur sera en mesure de supporter le nouveau loyer qui ne manquera pas d'être demandé lors du renouvellement. La révision (triennale) est-elle fondée sur l'indice trimestriel du coût de la construction ? sur l'application d'une clause d'échelle mobile ? sur l'évolution du CA ? Les facteurs locaux de commercialité ont-ils été modifiés entraînant une variation de plus ou moins 10% de la valeur locative ? Le loyer est-il sur ou sous-évalué par rapport au marché locatif local ? (problème dans les grandes villes et centres commerciaux).
Les obligations de conservation du locataire : le paiement des loyers et des charges locatives, les réparations mises à la charge du locataire…
La possibilité de sous-louer une partie des locaux
Les clauses de non-concurrence et de non-réinstallation interdisant à un second locataire d'exercer une activité identique ou similaire dans une autre partie de l'immeuble et dans un certain rayon géographique à l'expiration du contrat de bail.
La cession du bail : les dispositions concernant la cession du bail ont-elles été respectées ?
La durée du bail : les baux commerciaux sont régis par le code de commerce et le décret du 30 septembre 1953. La durée du bail est de 9 ans minimum. Attention aux baux de plus de 12 ans (circonstance de déplafonnement du loyer) et aux clauses conduisant le locataire à renoncer à sa faculté de résiliation tous les trois ans.
A noter : En application d’une ordonnance n°2005-655 du 8 juin 2005, le bailleur est tenu de fournir au nouveau pharmacien titulaire, lors de la conclusion du bail ou de son renouvellement, un dossier de diagnostic technique (DDT).
La législation actuelle ne prescrit aucun diagnostic particulier lors de la cession d’un fonds de commerce ou des parts sociales d’une société commerciale contrairement à la vente ou la location d’un bien immobilier. Il serait toutefois dangereux de penser que le cédant pourrait s’exonérer de produire des informations relatives à la situation du fonds.
Depuis un décret 2011-413 du 13 avril 2011, le diagnostic de performance énergétique (DPE), pratiqué sur un immeuble vendu ou en location, a une durée de validité de 10 ans. Depuis le 1er janvier 2011, lorsqu’un propriétaire vend un bien immobilier ou loue un logement, un local commercial ou un local professionnel, il doit obligatoirement joindre le DPE au contrat de vente ou de location. Ce document renseigne l’acheteur ou le locataire sur la consommation d’énergie de l’immeuble à vendre ou à louer. Lors de la négociation du bail commercial ou de son renouvellement, l’acquéreur peut toujours tenter de demander au bailleur en cas de mauvais DPE de réaliser des travaux d’amélioration ou demander une réduction de loyer mais celui-ci n’est pas tenu de suivre les recommandations du DPE ou d’accepter la baisse demandée.
Un diagnostic sur l’état des installations électriques ainsi que sur les normes incendies (matériel de détection et de signalisation, résistance des matériaux, etc.) parait aujourd’hui essentiel. Ainsi qu’un diagnostic Accessibilité pour répondre aux normes applicables au 1er janvier 2015.
Pour en savoir plus le bail de la pharmacie d’officine :
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