L'évaluation du prix de vente d'une pharmacie

L'évaluation d'un fonds de pharmacie n'est pas une science exacte. Evaluer, c'est surtout apprécier la capacité de l'entreprise à vivre, à durer, à se développer. L'usage veut que le prix représente un pourcentage du chiffre d'affaires (CA) annuel, TVA comprise. Cet usage n'est pas logique. Il serait préférable de se fonder sur le CA hors taxes, ou, mieux encore, sur des critères de rentabilité (marge brute ou excédent brut d'exploitation (EBE)).

Le chiffre d'affaires à prendre en compte

En principe, il s'agit du CA des douze derniers mois ou du dernier bilan. Lorsque pour diverses raisons particulières (fournitures irrégulières d'une collectivité par exemple), ce dernier chiffre est exceptionnellement trop élevé ou trop bas, on prend en compte la moyenne arithmétique des trois dernières années.

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L'évaluation à partir de l'EBE

La valeur du fonds basée sur la rentabilité retient une formule simple qui consiste à multiplier l'EBE corrigé (remis en situation standard) par un coefficient. En 2007, le prix de vente exprimé en multiple de l’EBE a atteint un niveau record : 8,2 fois l’EBE. (Source : Interfimo).

Les prix pratiqués actuellement, notamment sur les gros chiffres d’affaires, sont dictés par le marché et semblent faire abstraction de toute logique économique et financière. Donc prudence : le pharmacien ne peut pas emprunter plus que ce qu’autorise l’approche par l’EBE (en principe, 5 à 6 fois l’EBE).

Les principaux critères influant sur la valeur d'une pharmacie d’officine

La situation géographique de l'officine : la région administrative (les prix sont plus chers au Sud de la Loire qu'au Nord), le département, les zones plus chères (en bord de mer, montagne…) ;

Les caractéristiques de la commune où se situe la pharmacie : densité de la population, activité économique, services publics offerts, qualité de vie dans la commune ;

La zone de chalandise de la pharmacie ;

Les caractéristiques immobilières de l'officine : situation et valeur commerciale des murs, coût de possession ou de location des murs, fonctionnalité de l'officine, facilité d'accès et de stationnement à proximité ;

Les données d'exploitation : évolution du CA HT sur les trois dernières années, existence de rétrocessions ou de contrats de fournitures avec une collectivité, répartition du CA hors taxes, importance de la délégation de paiement, EBE, loyer annuel, importance de la masse salariale ;

Les perspectives de développement de la pharmacie : horaires et jours d'ouverture, activités à développer, évolution démographique, risques de création et transfert, dynamisme de la concurrence, les possibles modifications des facteurs de commercialité ;

Les possibilités d'améliorer la rentabilité de la pharmacie : politique d'achat et de gestion du stock, adhésion à un groupement, augmentation de la productivité du personnel.

La loi de l'offre et de la demande

Ces méthodes d'évaluation permettent de se faire une idée de la valeur " économique " de l’officine. Toutefois, le prix de la négociation entre le vendeur et l'acheteur peut être tout à fait différent. En la matière, la règle du marché s'applique également aux négociations de pharmacies d’officine.

Exemple de détermination du prix de vente (source CGP) :

Il s’agit de calculer trois valeurs du fonds de la pharmacie à partir des critères du CA, de la marge et de l’EBE.

1) Détermination classique du prix en pourcentage du CA TTC pour prendre en compte le critère de localisation de l’officine = Prix A

2) Détermination du prix par rapport à la marge brute de l’officine (marges arrière comprises) : marge x 3 = Prix B

3) Détermination du prix par rapport un EBE retraité, avant cotisations sociales de l’exploitant : EBE x 5,5 = Prix C.

A noter : Les pharmacies qui supportent des frais de structure importants ne sont pas avantagées par ce dernier mode de calcul.

[Prix A + Prix B + Prix C]/3 = valeur économique du fonds.

Pour en savoir plus l’évaluation du prix de vente d’une pharmacie :

• Consulter le guide pratique de la transaction d’officine
• Consulter nos questions-réponses (rubrique « Droit commercial – Transaction d’officine)



• La transmission progressive du fonds de commerce de pharmacie